驱车走在中山市小榄镇华中路上，可见一幢幢7层高、干净整洁的高标准厂房依次排列。这是永宁社区华中路工改项目的示范区。对面的整备区，也已经拆除整理完毕。“上周一我们拿到了整备区建设用地规划许可证，第二天一上班就迫不及待地把相关资料送到镇上的工改指挥部去。真想马上让项目动起来！”永宁社区党委委员胡培森说。
永宁社区曾是改革开放历程中“先走一步”改革中，走出的全省首个“亿元村”。如今，永宁社区敢饮“头啖汤”：以中山首宗“工改住”反哺“工改工”的创新模式，在低效工业园改造升级这场全新的征程中，做出新的探索。
像永宁社区这样，以“拆、建、招”并举，换来广阔产业空间的项目，正在中山“遍地开花”。
招商，园区是载体。3月30日，2023年中山全球招商推介系列活动暨第十届中山人才节开幕。去年，中山累计拆除整理低效工业用地1.4万亩，盘活批而未供和闲置土地2.4万亩，从存量土地空间中探索高质量发展的新可能，向着产业升级的目标不断前行。
“一场改变势在必行”
对于永宁社区来说，低效工业园改造升级早在数年前就开始计划了。
在永宁社区，此前发展的产业多为服装、皮具、饮料、建筑材料、五金制品等行业。产业自发集聚形成的村级工业园则多以锌铁棚为主，建成至今大多超过25年，已达（超）使用年限。这些曾经让永宁社区繁荣的产业与工厂，如今带来了产业低端、产出价值低、社区租金收入少等问题。
“一场改变势在必行。”胡培森生在永宁社区，长在永宁社区，2012年起参与永宁社区有关建设用地改造的相关工作。他回忆说：“拆除锌铁棚建标准厂房，其实我们十几年前就在做了。十几年来所建起厂房约30万平方米。但是以前没有规模开发的概念，整体改造的效率也不高。”
与此同时，永宁社区还对集体出租物业分期、分片统一租赁期，达成了片区全部租户于2022年6月集体到期，以便进行整体开发。
长期以来的摸爬滚打让永宁社区对于如何“改”已经形成了成熟的想法。2018年左右，永宁社区开始初步规划改造后工业园区的布局，包括建筑密度、容积率、绿化率、建筑的风格等。
但新的问题又随之而来。“整备区这106亩的土地，当时还较为零碎，分为十几个地块，大的过万平方米，小的几千平方米，需要分开办理9个土地证。按地块统计，规划好的指标也很难用得上，比如我们曾想过建一个大厂房，但发现地块的面积不允许，只能作罢。”胡培森说，受这些因素的影响，华中路工改项目整体开发的难度骤增，园区规模难有实质性的提升，于是进度也就搁置了下来。
转机出现在2022年。中山市人民政府印发《关于促进村镇低效工业园改造升级若干措施》，其中提到重点支持连片改造。
如今，在华中路上，一边是崭新的高层现代工业厂房，一边是围栏围起、等待动工的土地，华中路“工改”项目彻底实现旧貌换新颜指日可待。
“感觉一下子就提速了。我们整备区的土地整理半年内就努力完成了。工改政策特别是连片改造的政策对于低效工业用地改造像一股春风。”胡培森介绍，整备区将规划建设8栋工业厂房，和配建总建筑面积约19万平方米，是拆除前的约4倍。项目建成后，将作为腾挪园区主要引入优质的印刷包装企业，引导产业集聚，推动印刷业绿色化、数字化、智能化、融合发展。预计年租金收入将达3600多万元。
“新厂房带来了新订单”
厂房内运行中的自动化设备咔哒作响，房顶光伏发电设备提供环保能源，员工熟练地对于产品进行检测……华中路工改项目示范区占地面积44亩，4栋建筑面积共7万平方米的高标厂房已完成招商。“目前11家企业进驻投产，其中4家为规上企业。年租金预计达1100万元，是原来的4倍。”胡培森介绍道。
在小榄镇，工改正如火如荼地进行中。规划早、动工早、建成早的华中路工改项目示范区成为不少企业搬迁腾挪的优质选项。“我们目前定为在腾挪园区，为企业提供高标准的通用厂房。”胡培森说。
中山市捷畅电子科技有限公司（下称“捷畅电子”）正是其中之一，其主营业务为生产和研发生产智能锁钢化玻璃面板、开关家居玻璃面板等。2022年9月，捷畅电子搬入华中路“工改”项目示范区，12月开始生产。
“以前在锌铁棚里，厂房又小又黑，一些大型贵重的设备也不敢添置。而且建筑使用时间长了，它的安全性我们自己也打个问号。生产环境相比标准厂房也不够好，员工生产的积极性也不够高。”捷畅电子总经理林星星介绍，以前在锌铁棚内，他的厂房面积约为1000平方米。现在工厂“上楼”后，他拥有了6000余平方米的厂房。
在这6000余平方米的新厂房内，林星星添置了价值1000万元的设备，用来生产他从客户手里签下的新订单。
“不是我们来了新厂房才决定增资扩产，而是新厂房为我们带来了新订单。”林星星说，之前有几次订单都因为审厂不过关而流失，而这些流失的订单在捷畅电子搬入新厂房后重新拿下，其中不乏凯迪仕、德施曼、鹿客等龙头企业的订单。“德施曼采取招投标的形式，我们中标了70%。2月，客户来审厂一次就过了，现在已经进入了试打样阶段。”
而对于捷畅电子而言，生产空间升级换代带来的不止是增资扩产，也是业务的全面转型升级。
“我们是做玻璃起家的，以前做灯饰玻璃。但那时候空有产值，没有效益。”林星星在2020年注意到智能锁钢化玻璃面板的业务，2022年搬入华中路工改项目示范区后，他便放弃了灯饰玻璃，专攻智能锁面板相关的业务，未来还计划为客户提供整体的解决方案。
走在捷畅电子的厂房里，窗明几净，崭新的设备整齐地排列在厂房中央。“2020年，在原来的锌铁棚里，我们只有3台设备，现在已经增加到了十几台。”林星星指着厂房两侧的空余空间说，“今年我们还打算再添置1000多万元的设备，就放在这里。”
引进的企业要转型升级，园区的配套设施也要跟得上。胡培森介绍。永宁社区将会在华中路工改项目整备区建设4栋宿舍楼，按照一房两厅或两房三厅规格建设。“企业增资扩产、转型升级都离不开人才。配套设施跟上了，相信会有更多高端人才和高技术的产业工人愿意留下来。”
“‘反哺’资金推动片区改造”
位于小榄镇永宁工业大道西侧、菊城大道北侧大片的土地已经被整理好，这是永宁社区另一个重要的工改项目——永宁工业大道工改项目，也是小榄镇工改的“主战场”和“重头戏”。
近日，华帝股份有限公司（下称“华帝”）发布公告称，拟在永宁工业大道片区投资建设华帝厨电数字化智能化产业园项目，主要从事研发、生产、销售油烟机、燃气灶以及热水器等厨电产品。
龙头企业的引进振奋人心。但就在一年前，永宁社区要对永宁工业大道片区进行工改时，许多股民感到不解，并有困惑之处。“‘工改’需要将集体用地转为国有用地，尽管股民会得到出让土地的收益，但也可能会损失每年都会产生收益的租金。”一位股民说。
为了说服股民，小榄镇领导率领市直挂职干部、镇工改指挥部、永宁社区两委和中层干部分了8个工作组去和私人业主商谈。工作组去农地、去厂房、去到股民家里，抓紧周末和晚上的时间，说政策，说法律，说未来发展的前景，打通这场工改攻坚战的“最后一公里”。“工改也一揽子解决了村民多年悬在心里想解决还没解决的问题，把更多的民众愿景变成幸福场景。”负责谈判协商的市直挂职干部侯志鹏说。
“我们给股民算了一笔账。”胡培森回忆，永宁社区当时待改造区域内集体用地出租物业面积约337.5亩，年租金3869万元，亩均租金仅约11.4万元。“靠出租走不长远，优质企业不会选择落户我们这里，日后发展还是会遇到瓶颈。”胡培森说。
股民接受“工改”之后，“工改”如何改？钱从哪里来？这些问题接踵而至。
面对这些问题，永宁社区探索出自己的答案：采用“工改住”反哺“工改工”模式。“我们以‘反哺’资金推动片区改造。”胡培森说。
“面对这些问题，政府与永宁社区多次磋商，在永宁探索出全市第一宗以‘工改住’反哺‘工改工’模式推进的工改项目，用‘反哺’资金推动其他片区改造。”侯志鹏介绍，整个工改项目共划分为A1、A、B、C、D五个片区。项目A1区“工改住”、A区、D区计划转为国有用地，保留集体权属不变，建设高标准厂房。项目B区、C区计划转为国有用地后公开出让，招引上市企业、龙头企业、高端制造企业等优质企业。A1区、B、C区土地出让价款集体和镇级分成按规定扣除相关费用后全数归集体所有，小榄镇政府将不截留一分所得，由社区用于建设包括A区、D区在内的集体高标准厂房。
华帝厨电数字化智能化产业园项目所在的位置为C区。“项目规划建设厨电数字化智能化示范工厂，将实现智能生产、智能仓储、智能物流产业链模式，构建厨电行业灯塔工厂。项目投资额超12亿元，三年建成投产。达产后新增年产值40亿元，新增年税收1.4亿元。”华帝相关负责人介绍。“引进一家，带来一串。”在胡培森看来，引入优质企业，引入的不仅是企业本身，更是上下游的产业链，一起带动周边片区发展。
春雨潇潇，润物无声。在这片永宁工业大道工改项目土地上拔节生长的不止一幢幢数字化智能化的厂房，还有永宁社区发展的无限可能。
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